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主要针对广东省内（深圳东莞佛山中山珠海江门韶关）其它地区暂时不服务，详情可来电咨询或加。根据较、高人民法院关于审理商品房买卖合同、纠纷案、件适用法律若干问题的解释第4条，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担、保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”由此，只有在不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而对此“退”或“不退”的两种事由，应如何理解和操作呢？如何认定“因当事人一方原因”的情形？目前，我国法律没有对此作出明确规定，在司法实践中，不同的法院所作出的判决或认定也存在出入，根据较、高人民法院部分法官的观点，也是比较主流的实务观点，即主要是看不同意签约一方有无正当理由，要考虑购房者的知情情况，具体总结如下： “因当事人一方原因”是指当事人一方缺乏甚至拒绝尽较、大诚信义务与对方就签订正式商品房买卖合同事宜进行磋商、洽谈，包括以下几个方面：一是强加任何不合理条件于对方当事人，特别是开发商利用自身的优势强加重大限制或免除自己责任的条款，如约定开发商不经协商改变设计，有开发商不经协商擅自变更了房屋外檐设计或房型，与开发商前期广告宣传或承诺完全偏离；二是不充分的信息披露，介于购房人与开发商之间对交易标的商品房所拥有的信息不对称，开发商应尽到充分披露可能影响到对方当事人订约信息的义务，如市政规划可能影响小区的生活环境，若开发商没有尽到此义务，应当认定为“一方原因”；三是拒绝持续谈判义务，除非出现重大僵局或中断谈判事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判，拒绝继续谈判应当认定为“一方原因”。一般在认购书中，约定了签订了商品房买卖合同的日期或以开发商通知为准的日期，而在买方提出合同条款异议期间，已超过签约日期，开发商径行发出书面解除认购协议通知等函件，将房屋另行出售，应属于此类。“不可归责于双方事由”的司法认定与上述 “因当事人一方原因”情形相反，在司法实践中主要有以下几种情况：（一） 未能就合同主要条款达成一致意见的如果认购协议对商品房的价格、面积等主要条款没有明确约定，并开发商与购房人又未能就这些主要条款协商一致，从而未能签订商品房买卖合同，开发商应当将定金返还给购房人。因为商品房买卖合同之所以没能签订，是由于双方未能就合同的主要条款达成一致意见，并不是购房人单方违约而造成。同时，需要注意以下几点：1.不能达成一致意见的条款应是认购书中约定以外的条款，对其中已有的条款直接具有法律效力，无须再次进行磋商。2.只有双方是对合同的主要条款不能达成一致意见的，才能要求退还定金。根据合同法第十二条的规定，一份合同一般情况下，主要条款应包括标的、数量、质量、价款或者报酬等，具体到商品房买卖合同，可包括房价、房屋面积、户型、付款方式等；而非主要条款主要包括签约的时间、地点等。3.购房者通过对合同提出不合理的苛刻条件，以双方不能达成一致意见要求退还定金的，则可能被认定具有不愿签订合同的意思表示，构成根本违约，判令定金不予退还。比如说要求不合理的短时间内交房等不切实际的条款。（二） 就补充协议协商未达成一致的。一般情况下，商品房买卖合同的有数份附件，其中包括比较重要的补充协议部分，该补充协议一般是开发商对商品房格式主合同的补充或变更，因由开发商提供的格式文本，从开发商的角度起草的补充协议，一般很多条款是不利于买方的。由此，在司法实践中，如果双方在平等、诚信的原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就补充协议达成一致的意思表示，致使购房合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，购房者有权要求返还定金。通过增加补充协议从而达到退回定金的目的也是可行的，但是要记住在协议中不能达成一致意见的条款应是重要的、符合实际的。（三） 因国家出台新政策，购房者不符合购房、贷、款条件的。签订商品房认购书后，因国家限购或限贷政策，使购房者丧失购房资格或无法完成贷、款审批，从而使得双方未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，购房者有权要求开发商退还定金。