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【中国经营网综合报道】媒体报道称，大连万达商业地产H股下称“万达地产”）已于12月8日起展开全球路演，按目前时间表，将于12月16日定价，12月23日在港交所挂牌。

万达地产计划发行6亿股，95%在全球范围内发售，5%留给香港市场散户，发行价区间为每股41.8港元至49.6港元，募资规模介于32.32亿美元至38.36亿美元之间。绿鞋机制启动后，高募集44.11亿美元（约合人民币272亿元）。

据21世纪经济报道，虽然募资规模较此前市场预期的50%亿-60亿美元有所缩减，但8日中午的路演首站香港站还是吸引了大量投资者，火爆程度媲美此前的中广核电力。

目前，万达地产H股IPO已获11名基石投资者锁定56.48%股份，合计认购金额约19.94亿美元。

21世纪经济报道获得的资料显示，基石投资者包括科威特投资局、中国人寿、平安资产管理、对冲基金Och-Ziff、荷兰养老基金APG旗下房地产基金APG Strategic Real Estate Pool、香港格力电器销售公司、北京Timing investment fund management、喜韵投资（Heywin Investment）、新华联国际投资（MACRO-LINK International Investments）、上海钜派禾晖资产管理及Woodman基金。

其中，科威特投资局和中国人寿分别认购3亿美元的股份，平安资管认购23.2亿港元的股份，Och-Ziff认购2.5亿美元，APG认购15.5亿港元，格力认购2亿美元股份，Timing Investment、喜韵投资和新华联国际分别认购1亿美元。

“十大房企中，万达（商业地产）还算是比较有特色的。”香港一位房地产分析员表示，近一两年上市多为中小型房地产企业，万达商业地产相对还是颇具吸引力。

万达的招股资料显示，截至今年6月30日，万达商业地产在全国29个省份的111个城市拥有175个物业项目。其中，于110个城市拥有159座万达广场和166个购物中心，于82个城市拥有99家酒店。

“万达（商业地产）需要资金应付大量负债。”香港一位投行人士分析指。

计息银行和其他借款及债券是万达商业地产的主要融资来源。截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其未偿还银行及其他借款余额分别为697.47亿元、932.28亿元、亿元和亿元，截至今年6月底，仅利息支出就达62.1亿元。2013年底和今年6月底，未偿还债券余额分别36.75亿元和73.26亿元。

万达此次融资所得中，90%将用于提供10个项目开发所需资金，包括广元、哈尔滨万达广场等。

发布多项风险预警

据媒体报道，昨日，万达首次向港交所呈交了上市聆讯材料集。这份长达800余页的材料披露了万达一贯以来不为外界所知的详细财务数据，也披露了大量其经营中的可能存在的风险因素。

根据上述材聆讯材料，万达2013年物业销售额为1264亿元，其中写字楼和商场等商用物业销售额为758亿元，住宅销售额为454亿元。2014年万达上半年销售额为567亿元。

万达首次披露了所获政府财政补贴的情况。从2011年到今年上半年的3年半时间中，万达确认为收入的政府财政补贴共计78.19亿元。万达称这些资金是由其物业开发所在省份或城市的地方政府按个别项目拨付。

万达还在其上市材料中用了长达49页向H股投资者详述其经营中的各种风险。这些风险包括整体房地产走势；万达经营活动中土地成本优势、已经成功的业务模式、拓展新市场是否都能持续；以及万达能否始终获取充足的融资等方方面面。万达提示，倘发生上述任何事件，就可能会对公司业务、财务状况、经营业绩或前景造成重大不利影响。

这些的风险预警中有关酒店的风险颇多。和商场一样，酒店属于自持物业，可以提供给开发商稳定的现金收入。作为万达近年主力发展的板块之一，酒店业务目前对整体业绩的贡献已经从去年底的3.7%上升到今年6月底的7.6%。

截至2014年上半年，万达在国内39个城市有48家已完工酒店，还有51家在建，万达因此自称中国大的豪华酒店业主。在48家开业酒店中，有20家万达自主经营，剩余的委托第三方酒店管理商经营。

目前，万达酒店业务面临多重风险。一方面，万达与第三方酒店管理公司合作是倚赖其管理能力及声誉，因此处于财务和声誉的被动地位。另一方面，万达从2012年开始建立了自有豪华酒店品牌，即万达嘉华、万达文华及万达瑞华等。但万达坦言在酒店经营方面的经验尚浅，这些酒店不一定能复制第三方酒店管理公司取得的成功。

特别是目前万达有约51个酒店在建，这将使得万达酒店业务的财务表现及经营现金流量产生重大负面影响。因为一般情况下，新开业的酒店在起步初期通常会产生数额庞大的开业前开支及相对较低的收益，且可能不足以抵销经营成本，从而导致净亏损。

此外，酒店在万达海外扩张计划中占据主导地位，被赋予提升万达国际的知名度的厚望。而在以酒店打头阵向海外扩张的过程中，又可能存在成本高昂、耗时及困难等风险，可能会对万达的盈利能力及前景造成重大不利影响。

持股电商“讲故事”

据第一财经（微博）日报报道，万达商业7日晚间披露更新版招股书，还披露了一项新内容，即万达商业确定未来将投资万达旗下O2O业务。为了入股拟成立的电子商务合作企业，万达商业已与王健林全资拥有的公司WandaInvestmentHoldingCo.Limited成立了用以持有大连万达集团及其关联公司（包括万达商业在内）在拟成立的电子商务合营企业中所占的70%股权。

今年8月23日，作为万达商业控股股东的大连万达集团，与腾讯、百度订立了一份战略合作协议，拟成立电子商务合营企业，建立一个从线上到线下即O2O的电子商务业务模式，预期主要实现整合腾讯、百度及其关联公司经营的若干网上业务及服务大连万达集团及其关联公司从事的网下业务及服务，还有基于大数据的合作等。

这份著名的“腾百万”跨界合作协议约定，大连万达集团、腾讯及百度将自身或透过其他关联公司，分别持有拟成立的电子商务合营企业的70%、15%及15%股权，计划总投资额为人民币50亿元，包括人民币10亿元作为股本资金按各方持股比例注入，大连万达集团、腾讯及百度自身或透过其各自的关联公司的额外投资人民币40亿元，将于拟成立的电子商务合营企业成立后三年内注入，但后续融资的形式及比例将由各方之间进一步磋商。

据了解，上述电子商务合作协议预计进行的合作目前处于初级阶段。而根据招股书披露的新信息目前正在与百度及腾讯磋商有关拟成立的电子商务合营企业的正式合营协议，待拟成立的电子商务合营企业各方进一步磋商及达成协议后，万达商业预计，2017年前对拟成立的电子商务合营企业的资本投资承担不超过人民币17.5亿元。

对此，万达商业的解释是：“我们认为，我们的商业投资物业为实体店及网下业务提供的黄金地段与上述O2O电子商务平台将形成互补，令人们的消费更加便利。”

另有万达商业内部人士此前曾透露，万达集团层面非常重视O2O业务，目前王健林已不直接管理商业地产，相当一部分精力放在O2O上。根据王健林的计划，明年三季度，O2O平台将在全国正式上线。

“香港资本市场对于内地地产股认可程度远低于A股，在投资者对商业地产前景态度审慎的背景下，时下热门的具有创新性和成长性的O2O项目，更容易为投资者讲一个具有想象空间的商业故事。”对于万达商业与O2O项目的嫁接，有港股分析师认为，万达与腾讯、百度的合作，一部分原因是刺激万达商业地产在资本市场发力，为其赴港IPO增加砝码。

兰德咨询总裁宋延庆也指出，商业地产高增长期已过，盈利预期已变成盈利面不高的现实，“没故事了”，所以只能讲新故事，而热的O2O自然不能错过。