深圳著名律师总结应对租赁合同纠纷

深圳著名律师总结如何应对租赁合同纠纷

法制的完善，加深了人们的法律意识，更多的人懂得了用法律保护自己的合法权益，而租赁合同纠纷的案件也时有发生。为此，本人略做整理了一个租赁合同纠纷的举证指南，仅供非法律专业的当事人参考，读者如属同行律师的话，还请不要见笑。我们直入主题：

一、基本资料

1、招标、招商文件

2、投标、响应文件

3、租赁合同及补充协议

【附注】招投标文件在租赁合同纠纷中的作用，往往会被忽略。不少当事人觉得，签订了租赁合同之后，招投标文件就没什么参考价值了，其实大错特错。笔者代理的不少案件，就是租赁合同的条款约定不明确，导致双方争执不下，经过引导客户提供招投标文件，我们在招投标文件中找到了突破点，终撇清了客户的责任。

二、租赁场地权属、合格等证明

4、国有土地使用权、房屋产权证明（如需）

5、建设工程规划许可证（五证齐全更好）

6、竣工验收合格证明（新建）

7、消防验收合格证

【附注】一般来说，不需要用到以上证据。特殊情况下，例如产权人身份存在争议、租赁物业属于新建、消防问题存在争议等，可以提前搜集以上材料，以备对方突击前述论点。

三、交付场地

8、场地交接文件

9、初始水电表、燃气表等读数

【附注】一般来说，我们都会建议客户做好交付场地的相关文件，但是有些客户可能因为业务人员疏忽、或者资料管理不善丢失，导致无法找到交付场地的文件。通常来说，影响也不大，但是在几类纠纷中会尤为致命：承租人接场后从始至终没交过租金的纠纷、双方由于起租日期不确定而导致的租期争议等等。

四、拖欠费用证明

10、租金等各项费用拖欠明细表格（自制）

11、水电费（抄表记录、水电费缴费单、水电费发票）

12、物管费（物业服务合同、物管费标准、物管费合法的程序性文件）

【附注】这里就不细说了，大家可以慢慢体会一下。

五、往来文件

13、所有的往来函件（含EMS邮寄单、妥投证明）

14、相关会议纪要、谈判记录

15、承诺函、备忘录、和解协议等其他文件

【附注】这里重点说明一下，“往来文件”是指“不加筛选的全部文件”，千万不要自行筛选掉一些材料。因为：1、有些材料，可能对于我方某个观点有重要证明作用，一旦缺失这些材料，可能导致观点无法证明；2、有些材料对我方不利，律师必须提前知悉并且想好应对策略，如果因为客户不提供这些不利材料，导致庭上被对方证据突击，那就很麻烦了。

六、 装饰装修损失

16、装修方案、设计图纸等（承租人提供）

17、出租人关于装修的审批意见（应书面同意）

18、装修合同

19、装修发票

20、现场图片

【附注】因发生纠纷而解除租赁合同时，承租人往往希望主张装饰装修损失。这里简单列了几项承租人的举证材料，实践中装饰装修涉及的法律问题可能会更复杂，还请知悉。

七、纠纷证据

21、纠纷根源材料（关于纠纷发生的一些梳理文件）

22、我方不存在过错的证据

23、对方存在过错的证据

24、属于第三方过错的证据

25、我方积极推进解决问题的证据

26、我方损失的证据（实际损失、预期可得利益）

【附注】上面的证据很抽象，但大概就是这么一回事

八、合同解除及清场

27、合同解除通知（非常重要，含EMS邮寄单、妥投证明，或邮寄公证书）

28、停水停电通知

29、清场通知

30、收场经过的证据（拍照、录像、公证等）

31、遗留物品清单

32、场地交接文件（返还场地）

【附注】上面的证据非常非常非常非常非常关键！！！针对合同解除、场地收回，我们甚至可以开专题培训，讲三个小时。由于篇幅原因，重点提示几个点：1、合同解除通知一定要书面，一定要送达；2、如果合同没有约定，那么合同解除前不要轻易停水停电；3、无论是出租人还是承租人，如果双方同意清场，一定要做好收场经过的证据、场地交接文件。

后说两点：

1、一万个纠纷有一万个情形，举证思路应当结合我方利益目标、案件争议焦点等进行策划。

2、再强劲的律师，也不太可能在毫无证据的情况下打赢诉讼，所以当事人在业务过程中注意搜集、保存证据，没有把握的情况下，越早请律师介入，胜算越高。